Informācija par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu
Kopš 2011.gada 1.janvāra ir stājies spēkā jauns Dzīvokļa īpašuma likums, kas precīzi definē, kas ir dzīvokļa īpašums, kā arī nosaka dzīvokļa īpašnieka gan tiesības, gan pienākumus.
Tā, atbilstoši minētā likuma tiesību normām dzīvokļa īpašums ir gan atsevišķs īpašums, gan arī kopīpašumā esošā daļa, kurā ietilpst 1) dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī ārdurvis), iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas), starpstāvu pārsegumi (tai skaitā siltuma un skaņas izolācijas slāņi), koplietošanas telpas (tai skaitā bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas), kā arī dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma (tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām); 2) dzīvojamās mājas palīgēkas un būves, izņemot šā likuma 3.panta trešajā daļā minētās; 3) zemesgabals, uz kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ja tas nepieder citai personai.
Ikvienam dzīvokļa īpašniekam ir pienākums:
- piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā;
- segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus šā likuma 13.pantā noteiktajā kārtībā;
- pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtos lēmumus.
Minētais pienākums ikvienam dzīvokļa īpašniekam ir arī uzlikts ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu (spēkā no 01.01.2010.).
Lai dzīvokļu īpašnieki varētu pildīt augstāk minēto pienākumu, kas izriet no normatīvajiem aktiem, dzīvokļa īpašniekiem jābūt gan savai lēmējinstitūcijai, gan arī izpildinstitūcijai.
Kā izriet no Dzīvokļa īpašuma likuma 12.panta, tad galvenā lēmējinstitūcija ir dzīvokļu īpašnieku kopība, kura ir uzskatāma par attiecīgās dzīvojamās mājas pārvaldes institūciju, kuras sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki.
Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam.
Lēmumu pieņemšanas kārtība ir noteikta likumā, paredzot, ka lēmums ir pieņemts, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem. Tāpat likums atļauj kopībai pašai noteikt kārtību, kādā tā pieņem lēmumus, kā arī nosacījumus, lai tās pieņemtie lēmumi būtu spēkā.
Ir divi pamatveidi, kā kopība var pieņemt lēmumus:
- sasaucot kopsapulci;
- kopsapulci nesasaucot- aptaujas veidā.
Kopība var pati noteikt arī citus, likumā neatrunātus lēmumu pieņemšanas veidus.
Taču, neatkarīgi no tā, kādā veidā kopība ir izvēlējusies pieņemt lēmumus, jebkādiem tiesiski pieņemtajiem lēmumiem ir jābūt izpildītiem. Šajā gadījumā kopībai jāizvēlas izpildinstitūcija, kas pildīs tās lēmumus un būs par to atbildīga.
Kopības lēmumu izpildītājs ir mājas pārvaldnieks. Mājas pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības.
Kā redzams mājas pārvaldnieks ir jebkura dzīvokļu īpašnieku brīvi izraudzīta persona, kura līgumisko attiecību ietvaros pilda dzīvokļu īpašnieku uzdevumus. Tas nozīmē, ka attiecību, kas tiek dibinātas starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieku, pamatā ir brīvprātīguma (un nevis piespiedu) raksturs, un pārvaldnieka rīcību (tiesības un pienākumus) nosaka dzīvokļu īpašnieki.
Uzdodot pārvaldniekam uzdevumus, dzīvokļu īpašniekiem jāņem vērā, ka darbības, kas pārvaldniekam jāveic, daļēji nosaka dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (6.pants – obligāti veicamas pārvaldīšanas darbības) un daļēji nosaka paši dzīvokļu īpašnieki, skatoties pēc nepieciešamības un vajadzības. Attiecībā uz obligāti veicamām pārvaldīšanas darbībām dzīvokļu īpašniekiem viennozīmīgi ir tiesībām pašiem noteikt šo darbību izpildes veidu, vadoties no savām vajadzībām un iespējām.
Mājas pārvaldnieks var būt:
- Dzīvokļu īpašnieku pilnvarotā fiziskā persona;
- Dzīvokļu īpašnieku brīvi izraudzītais uzņēmums, ar kuru noslēgts mājas pārvaldīšanas pakalpojuma sniegšanas līgums;
- Dzīvokļu īpašnieku dibināta sabiedrība.
Izvēloties mājas pārvaldnieku, nav jāaizmirst par mājas pārvaldnieka kvalifikāciju, jo atbilstoši Dzīvojami māju pārvaldīšanas likumam, persona ir tiesīga veikt pārvaldīšanas uzdevumu daudzdzīvokļu mājā, ja tā ieguvusi dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu, izņemot šajā pantā noteiktos gadījumus. Savukārt, ja pārvaldnieks ir juridiskā persona, dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments nepieciešams tam juridiskās personas darbiniekam, kurš veic pārvaldīšanas līgumā uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu attiecīgajā mājā.
Kā redzams, mājas pārvaldīšanas veids ir atkarīgs tikai no pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Būtiskākais ikvienam dzīvokļu īpašniekam ir atcerēties, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir tikai paša dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.
Šā pienākuma pildīšanas un ievērošanas mērķis ir:
- nodrošināt dzīvojamo māju ekspluatāciju un uzturēšanu (fizisku saglabāšanu visā to ekspluatācijas laikā) atbilstoši normatīvo aktu prasībām;
- veicināt dzīvojamo māju uzlabošanu visā to ekspluatācijas laikā;
- nodrošināt ikvienas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību;
- saglabāt un attīstīt dzīvojamo māju kā vides objektu estētiskās vērtības un līdz ar to arī attiecīgās vides estētiskās vērtības;
- dzīvojamo māju ekspluatācijas laikā novērst ar sabiedrības un vides drošību saistītus riskus;
- pilnveidot dzīvojamo māju pārvaldīšanā iesaistīto personu kvalifikāciju, lai uzlabotu pārvaldīšanas darba organizāciju un efektivitāti.
Bez tam, par minētā pienākuma nepildīšanu vai nepienācīgu pildīšanu, un proti par izvairīšanos no likumā noteiktā pienākuma uzturēt un apsaimniekot dzīvojamo māju — Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodekss paredz administratīvo atbildību, 150.2.pantā paredzot fiziskajām personām naudas sodu līdz tūkstoš latiem, bet juridiskajām personām — līdz desmittūkstoš latiem.
Bez tam, kā izriet no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, ja dzīvokļa īpašnieki nepārvalda kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas, un tā rezultātā ir radies vai var rasties apdraudējums cilvēku dzīvībai, veselībai, īpašumam, tad pašvaldība var piespiedu kārtā pārņemt šī jautājuma risināšanu, ieceļot norīkoto pārvaldnieku, un šajā gadījumā dzīvokļu īpašniekiem būs jāatlīdzina visi izdevumi, kas būs radušies norīkotā pārvaldnieka darbības rezultātā.
Lai šīs nelabvēlīgas sekas neiestātos, visi dzīvokļu īpašnieki tiek aicināti savlaicīgi sakārtot pārvaldīšanas jautājumus savās mājās.
Protams, pašvaldība nevar piedalīties dzīvokļu kopības sapulces dzīvokļu īpašnieku vietā, jo lēmumi ir jāpieņem tikai pašiem dzīvokļu īpašniekiem, taču pašvaldība var maksimāli atvieglot šī procesa birokrātisko pusi, sagatavojot nepieciešamo dokumentu paketi un atvieglojot dzīvokļu īpašniekiem lēmumu noformēšanas procedūru.
Pirmais, ar ko būtu jāsāk ikvienai mājai, ir kopības – lēmējinstitūcijas sasaukšana. Mārupes novada pašvaldība ir sagatavojusi kopības protokola projektu (skatīt šeit), kas satur visus iespējamus lēmumu variantus (bet protams tas nav izsmeļošs uzskaitījums), tāpat protokolā ir apskatāma ieteicama kopības sēdes kārtība un lēmumu pieņemšanas secība.
Ja kopība izvēlēsies slēgt līgumu ar pārvaldnieku (juridisko vai fizisko personu), tad kā parauglīgums (skatīt šeit) var tikt izmantots pašvaldības sagatavotais līguma projekts, kurš protams nav uzskatāms par gala versiju, un katra kopība, to grozot un papildinot, varēs to pielāgot savām vajadzībām.
Ja kopība izvēlēsies dibināt sabiedrību, tad visi biedrības dibināšanai nepieciešami dokumenti (statūtu paraugs, dibināšanas lēmums, veidlapas biedrības reģistrācijai uzņēmumu reģistrā utml) ir daļēji pieejami Mārupes novada pašvaldības mājas lapā (statūtu paraugs, dibināšanas lēmums) vai arī atrodami LR Uzņēmumu reģistrā tīmekļa vietnē www.ur.gov.lv.